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Individualisation des frais de chauffage en copropriété

Dans les copropriétés dont le chauffage des logements est collectif, les frais de chauffage sont le plus souvent répartis entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de copropriété (tantièmes).

Si l'obligation de mettre en place un dispositif permettant une certaine individualisation de ces frais existe depuis longtemps, ses modalités d'application actuelles résultent de la loi relative à la transition énergétique pour la croissante verte (LTECV) du 17 août 2015.

Quelle obligation ?

L'article L241-9 du Code de l'énergie dispose que : « tout immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun doit comporter […] une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur […] fournie à chaque local occupé à titre privatif ».

L'article R241-7 du même Code indique la même chose, mais en d'autres termes : « tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif […] est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif ».

Qui est concerné ?

Sont concernées les copropriétés en chauffage collectif qui répondent aux spécificités suivantes :

  1. L’installation de chauffage collectif permet aux occupants des logements (propriétaires ou locataires) de régler eux-mêmes le chauffage dans leur logement ou, en d’autres termes, de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif (art. R241-7 et R241-8).
  2. Le dispositif d’individualisation des frais de chauffage ne doit pas nécessiter une modification de l’ensemble de l’installation de chauffage, qui entraînerait un coût excessif (art. R241-8).
  3. L’installation permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à (ou de mesurer la chaleur consommée par) chaque logement ou pièce d’un logement doit être techniquement réalisable (art. L241-9 et R241-8).

Cela exclut notamment les cas pour lesquels (cf. art. 1 de l’arrêté du 27 août 2012) :

  • « l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
  • l'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud ;
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
  • l'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage ».


Les installations de chauffage collectif sont, sur le plan technique, de deux types (cf. schémas de l'ARC) :

  • les distributions horizontales, pour lesquelles une boucle de chauffage dessert horizontalement les pièces à chauffer d’un même logement ; en mesurant la température de l’eau à l’entrée et à la sortie de la boucle, ainsi que le débit d’eau circulant dans la boucle, un « compteur de chaleur » peut mesurer la quantité de chaleur qui a été fournie au logement ;
  • les distributions verticales, pour lesquelles une boucle verticale dessert une seule pièce dans plusieurs logements, situés les uns au-dessus des autres ; les compteurs de chaleur ne sont alors d’aucune utilité pour tenter d’individualiser les frais de chauffage collectif ; dans ces situations, seule la mesure d’une grandeur représentative de la chaleur fournie à chaque pièce de chaque logement le permettrait, grâce à des « répartiteurs de frais de chauffage » (cf. les réserves à ce sujet du bureau d’études spécialisé Enertech).


La précédente réglementation (décret du 23 avril 2012) définissait les « appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif » de la façon suivante : « ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie [NDLR : les compteurs de chaleur] ou une grandeur représentative de celle-ci [NDLR : les répartiteurs] ». Bien que présente dans la première version du texte du projet de nouvelle réglementation, la périphrase relative aux répartiteurs de chaleur a été supprimée du texte final (décret du 30 mai 2016, transcrit dans les articles R241-6 à R241-14 du Code de l’énergie).

Sous réserve des exclusions pour raisons techniques, les distributions horizontales de chauffage sont donc très explicitement ciblées par l’obligation d’individualisation des frais de chauffage.
En revanche, s’agissant des distributions verticales, il existe une divergence d’interprétation de la loi. Certaines personnes (en particulier l'ADEME et le site service-public.fr) considèrent qu’elles sont également concernées par l’obligation d’individualisation, alors que d’autres personnes considèrent qu’elles sont exclues de ces mêmes obligations, en faisant une interprétation plus littérale des textes, comme l’ARC en particulier (Association des responsables de Copropriétés, qui a suivi ce dossier de très près).

En pratique

Il revient au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de s’assurer que l’immeuble comporte une installation répondant à cette obligation (art. L241-9). Il est bien sûr nécessaire qu’il vérifie au préalable que la copropriété est bel et bien concernée (cf. paragraphe précédent) et qu’il calcule le niveau de consommation annuelle de chauffage, qui détermine le calendrier d’application de l’obligation (art. 2 de l’arrêté du 27 août 2012 pour le calendrier et son annexe pour le mode de calcul).

La mise en service des « appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local […] et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif » est en effet prévue pour avoir (eu) lieu au plus tard le 31 mars 2017, le 31 décembre 2017 ou le 31 décembre 2019, selon les cas. Les deux premières échéances sont dépassées : toutes les copropriétés dont la consommation de chauffage est supérieure à 120 kWh/m² habitables/an doivent donc désormais, sous réserve d’être concernées, être équipées des appareils mentionnés ci-dessus. Pour les copropriétés dont la consommation de chauffage est inférieure à cette valeur, c’est la troisième date qui s’applique… pour le moment.

En effet, pour ces dernières en particulier, la rentabilité économique de l’installation des appareils de mesure (qui ne sont pas gratuits) est loin d’être au rendez-vous. C’était pourtant un des critères retenus dans la directive européenne dont la loi sur l’individualisation des frais de chauffage est une des traductions législatives en droit français. C’est la raison pour laquelle l’actuel projet de loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, article 21 pages 50 et 51) en cours de discussion au printemps 2018, prévoit un assouplissement de la loi actuelle, par une dérogation pour « coût excessif au regard des économies attendues ». Mais il est nécessaire d’attendre le vote définitif de la loi ELAN (et la publication d’un décret d’application), pour être fixé sur les termes de l’éventuelle évolution de la réglementation sur le sujet.

Lorsque la copropriété est soumise à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic doit inscrire « à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet » (art. 24-9 de la loi sur les copropriétés). S’agissant de travaux obligatoires, le vote ne doit pas porter sur les travaux eux-mêmes, mais sur les modalités de leurs réalisation et d’exécution. La majorité permettant au vote de l’emporter est celle de l’article 24 de la loi sur les copropriétés : majorité des présents et représentés.

À noter qu’« avant toute installation des appareils prévus à l'article R.241-7, les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement » (art. R241-9).

Il reviendra ultérieurement au syndic de (faire) procéder aux relevés des appareils de mesure (qui doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs, art. R241-7) au moins une fois par an, et d’assurer la communication des informations aux copropriétaires.

Les sanctions en cas de non-respect de la loi

D’une façon inattendue, compte tenu des dispositions législatives relatives aux autres obligations des copropriétés (et autres types de bâtiments) en matière de transition énergétique, la loi prévoit un processus de contrôle de cette obligation et une sanction en cas de manquement (art. L242-2 à L242-4).

La copropriété (représenté par son syndic) peut ainsi être amenée à fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant qu’elle en est dispensée, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête. En cas de manquement à l’obligation, l’autorité administrative met la copropriété en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse à la requête initiale dans le délai d'un mois ou lorsque l'intéressé ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, « l'autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu'à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement ».

Au-delà d’un montant que d’aucuns jugeront manifestement disproportionné, il faut remarquer que la sanction, le cas échéant, ne tombe pas brutalement sans avertissement. L’administration laisse ainsi à la copropriété la possibilité, pendant un certain temps, de se conformer à la loi.

Pour aller plus loin

Textes réglementaires

Analyses de l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés, Paris) :

Ressources complémentaires

ALEC - Agence Locale de l'Energie et du Climat de la métropole grenobloise
14 avenue Benoît Frachon - 38400 Saint-Martin-d'Hères
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