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Individualisation des frais de chauffage en copropriété

La réglementation sur l’individualisation des frais de chauffage ne concerne de fait que les copropriétés en chauffage collectif. Les frais de chauffage y sont souvent répartis entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de copropriété (tantièmes).

Si l'obligation de mettre en place un dispositif permettant une certaine individualisation de ces frais existe depuis longtemps, ses modalités d'application actuelles résultent de la loi relative à la transition énergétique pour la croissante verte (LTECV) du 17 août 2015 et de la loi ELAN, du 23 novembre 2018.

Quelle obligation ?

L'article L241-9 du Code de l'énergie stipule que :

  • « Tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage, doit comporter […] une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur […] fournie à chaque local occupé à titre privatif.
  • Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations ».

 

L'article R241-7 du même Code confirme la nature des bâtiments ciblés, en précisant notamment le type d’appareils concernés de prime abord :

  • « Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique [CET] permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif. [...].
  • Dans les cas […] dans lesquels l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique ne serait pas techniquement possible, ou entraînerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues, des répartiteurs de frais de chauffage sont installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur ».
  • Cet article prévoit par ailleurs des cas d’exemption à l’obligation générale.

 

L'article L241-9 complète le précédent en introduisant un ordre préférentiel dans le choix des appareils d’individualisation :

  • « Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage [RFC] individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées ».
  • Ce même article prévoit également qu’il « peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues […], en raison d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues ».

 

Par ailleurs, l’article 24-9 de la loi de juillet 1965 sur le statut des copropriétés dispose quant à elle :

  • « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

 

Quelles copropriétés sont concernées ?

Sont concernées les copropriétés en chauffage collectif (au sens de l'article R241-6) qui répondent aux spécificités suivantes :

Sur le plan technique : mesurer et moduler la chaleur

  • L’installation (« pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ») des compteurs individuels (CET) dans un premier temps, ou des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) dans un second temps, doit être techniquement possible.

  • De même, il doit être techniquement possible « de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif » ;

  • Selon l’arrêté du 27 août 2012 modifié par l'arrêté du 6 septembre 2019, les immeubles « pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels [ou des répartiteurs de frais de chauffage], pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels » :

    Impossibilité d'installer des CET
    (compteurs d'énergie thermique)
    Impossibilité d'installer des RFC
    (répartiteur de frais de chauffage)
    la distribution de chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots -
    l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local
    l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série)
    l'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles
    l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur
    l'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage


  • À défaut de relever d’une catégorie prévue par les textes, l’impossibilité technique d’installer des CET ou des RFC devra être justifiée par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, par l’établissement d’une note justifiant de cette impossibilité technique.

  • Lorsqu’elle concerne les RFC, « cette note expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement ».

 

Sur le plan énergétique : consommation de chauffage > 80 kWh/m²/an

Les « valeurs de consommation de chauffage » doivent être supérieures à 80 kWh/m²/an.

La surface à considérer est la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

 

Sur le plan économique : coût non excessif

L'individualisation des frais de chauffage (par CET ou RFC) ne doit pas entraîner un « coût excessif au regard des économies d'énergie susceptibles d'être réalisées ».

Ce « coût excessif » doit, le cas échéant, être justifié par une note établie par le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic), exposant en outre, dans le cas des RFC, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement (le cas échéant).

 

Justifier l’impossibilité technique ou le coût excessif

La note justifiant de l'impossibilité technique ou du coût excessif de l'installation de compteurs individuels, ou de répartiteurs de frais de chauffage, contient :

  • soit la justification de l'impossibilité technique au regard du tableau ci-dessus ;
  • soit la justification de l'absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II de l’arrêté du 27 août 2012 ;
  • le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l'individualisation des frais de chauffage.

 

Pour ce qui concerne les méthodes alternatives, la note justifie leur utilisation en indiquant le principe de détermination de la quantité de chaleur, contenant a minima la méthode de calcul utilisée.

En pratique : que faire dans quel ordre ?

Il revient au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de s'assurer que l’immeuble comporte une installation répondant à cette obligation (cf art. L241-9). Il est bien sûr nécessaire qu’il vérifie au préalable que la copropriété est bel et bien concernée (cf. ci-dessus). Dans la pratique voici les 5 étapes à respecter :

 

1. Calculer le niveau de consommation annuelle de chauffage

« Pour […] déterminer la consommation de chauffage […] de l'immeuble, le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires au chauffage […] de l'immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La part des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires à la production d'eau chaude sanitaire ainsi déduite doit être représentative de la consommation réelle d'eau chaude sanitaire de l'immeuble.

L'annexe I de [l’arrêté du 27 août 2012] précise les modalités de réalisation du calcul de la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années ».

 

2. Établir un calendrier

En effet, selon l’art. R241-10 du Code de l’énergie :

  • « les immeubles [concernés] dont les valeurs de consommation de chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m²/an » doivent désormais être équipées des appareils mentionnés ci-dessus ;

  • pour les immeubles dont les valeurs de consommation de chauffage sont supérieures à 80 kWh/m²/an (tout en restant donc inférieures à 120 kWh/m²/an), la mise en service de ces appareils doit avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020.

 

À noter qu'« avant toute installation des [CET ou RFC], les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement » (cf. art. R241-9 du Code de l’énergie).

 

3. Voter en assemblée générale des copropriétaires

Lorsque la copropriété est soumise à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic doit inscrire « à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet » (art. 24-9 de la loi sur les copropriétés).

S’agissant de travaux obligatoires, le vote ne doit pas porter sur les travaux eux-mêmes, mais sur les modalités de leurs réalisation et d’exécution. La majorité permettant au vote de l’emporter est celle de l’article 24 de la loi sur les copropriétés : majorité des présents et représentés.

 

4. Organiser la relève des appareils, au moins une fois par an

Il revient au syndic de (faire) procéder aux relevés des appareils de mesure au moins une fois par an.

Les relevés « doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs », par télérelève dès leur installation pour les appareils mis en place à partir du 25 octobre 2020, et pour l’ensemble des appareils à partir du 1er janvier 2027 (art. R241-11).

 

5. Transmettre les informations aux copropriétaires

Il revient au syndic d'assurer la communication des informations aux copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic envoie chaque année au propriétaire de chaque local qui l'adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire (s), le cas échéant :

  • Un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage dudit local.

  • Sur ce relevé figureront en outre des indicateurs de suivi de sa consommation. Il s'agit, a minima, de :

    • la consommation d'énergie pour le chauffage du local pour la même période de l'année précédente, si elle est disponible, et de
    • la consommation d'énergie moyenne pour le chauffage l'ensemble de l'immeuble.
    • Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l'installation de chauffage de l'immeuble.

 

Par ailleurs, la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années est affichée dans les parties communes de l'immeuble.

Répartition des frais de chauffage

Conformément à l'article R. 241-12, « les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés :

  • d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et,

  • d'autre part, en autres frais de chauffage ».

 

Les frais de combustibles (gaz, bois fioul) ou d’énergie (réseau de chaleur)

Il s’agit de la part proportionnelle à la quantité d’énergie consommée.

Ils sont répartis entre les locaux desservis, en distinguant :

  • des frais communs, obtenus en multipliant le total des dépenses de combustibles ou d’énergie par 0,3.

    « Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils […] ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50, au moment de l'installation de ces appareils, est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires […] peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
    [Ces] frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu »
    .

  • des frais individuels, obtenus « par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs, [puis répartis] en fonction des indications fournies [par les CET ou RFC (ou autre méthode, le cas échéant)], les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte » *.

* Il est possible (voire recommandé) d'intégrer des facteurs de correction d’exposition pour prendre en compte des situations thermiquement défavorables : logements situés au nord bénéficiant de moins d'apports solaires, logements au dernier étage souffrant de déperditions thermiques plus importantes par la toiture, etc.

 

L’individualisation des frais de chauffage ne porte donc de fait que sur 70 % des consommations individuelles, pour les installations récentes et à venir.

 

Les autres frais de chauffage

Il s’agit des « frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage [*] et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs ».

* y compris les frais de contrats de maintenance P2 et P3 le cas échéant.

On peut également y ajouter les frais d’abonnement au contrat de fourniture de combustibles ou d’énergie.

Ils sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Les sanctions en cas de non-respect de la loi

D’une façon inattendue, compte tenu des dispositions législatives relatives aux autres obligations des copropriétés (et autres types de bâtiments) en matière de transition énergétique, la loi prévoit un processus de contrôle de cette obligation et une sanction en cas de manquement (art. L242-2 à L242-4).

La copropriété (représenté par son syndic) peut ainsi être amenée à fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant qu’elle en est dispensée, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête.

En cas de manquement à l’obligation d'individualisation, l’autorité administrative met la copropriété en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse à la requête initiale dans le délai d'un mois ou lorsque l'intéressé ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, « l'autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu'à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement ».

Au-delà du montant de la sanction pécunière (que d’aucuns jugeront manifestement disproportionné), il faut remarquer que la sanction, le cas échéant, ne tombe pas brutalement sans avertissement. L’administration laisse ainsi à la copropriété la possibilité, pendant un certain temps, de se conformer à la loi.

Pour aller plus loin

Contenu de cette page à télécharger (PDF)


Textes réglementaires

 

Les documents ci-dessous ne sont pas à jour du décret du 22 mai 2019 et/ou de l’arrêté du 6 septembre 2019.

Analyses de l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés, Paris) :

Ressources complémentaires

 

Remerciements de l'ALEC pour la rédaction : F. Sivardière, Compagnie de chauffage.

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