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Individualisation des frais de chauffage en copropriété

La réglementation sur l’individualisation des frais de chauffage ne concerne de fait que les copropriétés en chauffage collectif. Les frais de chauffage y sont souvent répartis entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de copropriété (tantièmes).

Si l'obligation de mettre en place un dispositif permettant une certaine individualisation de ces frais existe depuis longtemps, ses modalités d'application actuelles résultent de la loi relative à la transition énergétique pour la croissante verte (LTECV) du 17 août 2015 et de la loi ELAN, du 23 novembre 2018.

Quelle obligation ?

L'article L241-9 du Code de l'énergie dispose que : « tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter […] une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur […] fournie à chaque local occupé à titre privatif ».

L'article R241-7 du même Code confirme la nature des bâtiments ciblés, en précisant notamment le type d’appareils concernés de prime abord :
« Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique [CET] permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif ».

L'article L241-9 complète le précédent en introduisant un ordre préférentiel dans le choix des appareils d’individualisation : « lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels [RFC] sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées ».
Toutefois, ce même article prévoit qu’il « peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues […], en raison d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues ».

Qui est concerné ?

Sont concernées les copropriétés en chauffage collectif qui répondent aux spécificités suivantes :

>> Sur le plan technique :
L’installation (« pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ») des compteurs individuels (CET) dans un premier temps, ou des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) dans un second temps, doit être techniquement possible.

De même, il doit être techniquement possible « de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif » ;

Un arrêté ministériel à venir doit préciser les motifs et les cas d’impossibilités techniques. À défaut de relever d’une catégorie prévue par les textes, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, devra établir une note justifiant de l’impossibilité technique (contenu restant à préciser dans cet arrêté à venir). Lorsqu’elle concerne les RFC, « cette note expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement ». Ce même arrêté précise les méthodes alternatives susceptibles d’être employées en cas d’impossibilité technique ou de coût excessif (cf. ci-dessous paragraphe « plan économique ») d’une installation de CET ou de RFC.

>> Sur le plan énergétique :
les « valeurs de consommation de chauffage » doivent être supérieures à un seuil, fixé par un arrêté ministériel à venir (probablement 80 kWh/m²/an).


>> Sur le plan économique :
l’individualisation des frais de chauffage (par CET ou RFC) ne doit pas entraîner un « coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées ». Ce « coût excessif » doit, le cas échéant, être justifié par une note établie par le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic), dont le contenu doit être précisé dans l’arrêté ministériel à venir, exposant en outre, dans le cas des RFC, la méthode alternative employée, le cas échéant).

En pratique

Il revient au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de s’assurer que l’immeuble comporte une installation répondant à cette obligation (art. L241-9).

Il est bien sûr nécessaire qu’il vérifie au préalable que la copropriété est bel et bien concernée (cf. chapitre précédent) et en particulier qu’il calcule le niveau de consommation annuelle de chauffage. Ainsi, selon l’art. R241-10 :

  • « les immeubles [concernés] dont les valeurs de consommation de chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m²/an » doivent désormais être équipées des appareils mentionnés ci-dessus ;
  • pour les immeubles dont les valeurs de consommation de chauffage sont comprises entre le seuil mentionné plus haut (probablement 80 kWh/m²/an) et 120 kWh/m²/an, la mise en service de ces appareils doit avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020.

 

Lorsque la copropriété est soumise à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic doit inscrire « à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet » (art. 24-9 de la loi sur les copropriétés).

S’agissant de travaux obligatoires, le vote ne doit pas porter sur les travaux eux-mêmes, mais sur les modalités de leurs réalisation et d’exécution. La majorité permettant au vote de l’emporter est celle de l’article 24 de la loi sur les copropriétés : majorité des présents et représentés.

À noter qu’« avant toute installation des appareils prévus à l'article R.241-7 [CET ou RFC], les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement » (art. R241-9).
Les relevés « doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs », par télérelève dès leur installation pour les appareils mis en place à partir du 25 octobre 2020, et pour l’ensemble des appareils à partir du 1er janvier 2027 (art. R241-11).

Répartition des frais de chauffage

Conformément à l'article R. 241-12, « les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés :

  • d'une part, en frais de combustible ou d'énergie [NDLR : part proportionnelle à la quantité d’énergie consommée] et,

  • d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage [NDLR : frais de contrats de maintenance P2 et P3 le cas échéant] et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs ». NDLR : on peut également y ajouter les frais d’abonnement au contrat de fourniture de combustibles ou d’énergie.

 

>> Les frais de combustibles (gaz, bois fioul) ou d’énergie (réseau de chaleur)

Ils sont répartis entre les locaux desservis, en distinguant :

  • des frais communs, obtenus en multipliant le total des dépenses de combustibles ou d’énergie par 0,3.
    « Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils […] ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50, au moment de l'installation de ces appareils, est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires […] peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
    [Ces] frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu »
    .

  • des frais individuels, obtenus « par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs, [puis répartis] en fonction des indications fournies [par les CET ou RFC (ou autre méthode, le cas échéant)], les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte ».

 

L’individualisation des frais de chauffage ne porte donc de fait que sur 70 % des consommations individuelles, pour les installations récentes et à venir.

 

>> Les autres frais de chauffage

Ils sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Les sanctions en cas de non-respect de la loi

D’une façon inattendue, compte tenu des dispositions législatives relatives aux autres obligations des copropriétés (et autres types de bâtiments) en matière de transition énergétique, la loi prévoit un processus de contrôle de cette obligation et une sanction en cas de manquement (art. L242-2 à L242-4).

La copropriété (représenté par son syndic) peut ainsi être amenée à fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant qu’elle en est dispensée, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête. En cas de manquement à l’obligation, l’autorité administrative met la copropriété en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse à la requête initiale dans le délai d'un mois ou lorsque l'intéressé ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, « l'autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu'à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement ».

Au-delà d’un montant que d’aucuns jugeront manifestement disproportionné, il faut remarquer que la sanction, le cas échéant, ne tombe pas brutalement sans avertissement. L’administration laisse ainsi à la copropriété la possibilité, pendant un certain temps, de se conformer à la loi.

Pour aller plus loin

Textes réglementaires

Analyses de l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés, Paris) :

Ressources complémentaires

ALEC - Agence Locale de l'Energie et du Climat de la métropole grenobloise
14 avenue Benoît Frachon - 38400 Saint-Martin-d'Hères
Tél. 04 76 00 19 09
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