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Loi fixant le fonctionnement des copropriétés

Le fonctionnement des copropriétés est soumis à un certain nombre de règles. Les règles générales qui s'imposent à toutes les copropriétés sont inscrites dans la loi "fondamentale" du 10 juillet 1965 "fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis". D'autres règles sont propres à votre copropriété : elles sont inscrites dans votre règlement de copropriété (cf. l'article 8 de cette loi), qui constitue donc un document qu'il faut connaître.

Règles de majorités appliquées en assemblée générale

La loi de juillet 1965 précise en particulier les règles de majorité validant les décisions votées en assemblée générale :

  • "Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés" (article 24, les voix étant déterminées par les tantièmes, millièmes ou dix-millièmes par exemple, correspondant à la quote-part de chaque copropriétaire). C'est la majorité par défaut, l'article 24 précisant qu'elle doit être adoptée "s'il n'en est autrement ordonné par la loi". C'est donc en particulier à cette majorité que doivent être votés, dans les copropriétés équipées "d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement", les décisions de réalisation des diagnostics de performance énergétique (DPE) ou des audits énergétiques ainsi que les plans de travaux d'économies d'énergie ou contrats de performance énergétique (article 24-4).

  • "Majorité des voix de tous les copropriétaires", qu'ils soient présents ou représentés à l'assemblée générale ou absents et non représentés (article 25). C'est par exemple le cas des votes de "travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre". Si cette majorité n'a pas été atteinte, c'est la majorité de l'article 24 qui sera appliquée au cours d'un second vote, lors de la même assemblée générale ou lors d'une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai maximal de trois mois (article 25-1).

  • "Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix" (article 26).

Précision sur l'accès des entreprises aux parties privatives

Remarquons par ailleurs que l'article 9 de cette loi stipule que : "si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives" de certains travaux "régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale", dont les travaux d'intérêt collectif d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, réalisés sur les parties privatives.

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