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Loi fixant le fonctionnement des copropriétés

Le fonctionnement des copropriétés est soumis à un certain nombre de règles. Les règles générales qui s'imposent à toutes les copropriétés sont inscrites dans la loi "fondamentale" du 10 juillet 1965 "fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis". D'autres règles sont propres à votre copropriété : elles sont inscrites dans votre règlement de copropriété (cf. l'article 8 de cette loi), qui constitue donc un document qu'il faut connaître.

Règles de majorités appliquées en assemblée générale

La loi de juillet 1965 précise en particulier les règles de majorité validant les décisions votées en assemblée générale :

  • "Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés" (article 24, les voix étant déterminées par les tantièmes, millièmes ou dix-millièmes par exemple, correspondant à la quote-part de chaque copropriétaire). C'est la majorité par défaut, l'art. 24 précisant qu'elle doit être adoptée "s'il n'en est autrement ordonné par la loi". Sont donc approuvées dans ces conditions :

    - « Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic » (alinéa b du paragraphe II de l’art. 24) ;

    - La décision de réaliser le diagnostic technique global (DTG) qui n’est obligatoire que dans certains - rares - cas, ainsi que ses modalités de réalisation (alinéa g du paragraphe II de l’art. 24) ;

    - « Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes » (alinéa h du paragraphe II de l’art. 24) ;

    - « La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé, avec des bornes de recharge pour véhicules électriques » (alinéa i du paragraphe II de l’art. 24).

  • "Majorité des voix de tous les copropriétaires", qu'ils soient présents ou représentés à l'assemblée générale ou absents et non représentés (article 25). Si cette majorité n'a pas été atteinte, la majorité de l'art. 24 pourra être appliquée, selon le cas, au cours d'un second vote, lors de la même assemblée générale ou lors d'une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai maximal de trois mois (article 25-1). Sont notamment approuvées dans ces conditions :

    - Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'art. 24 (cf. ci-dessus). « Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes » (alinéa f de l’art. 25);

    - « L'installation (ou la modification) des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules » (alinéa j de l’art. 25) ;

    - « L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage » (alinéa l de l’art. 25).

  • "Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix" (article 26).

Précisions concernant les « travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives »

Cette notion, située entre les travaux sur les parties communes et ceux sur les parties privatives a été introduite par le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 relatifs aux économies d'énergie dans les immeubles en copropriété (cf. art. 2, créant les articles R. 138-1, 138-2 et 138-3 du Code de la Construction et de l'Habitation).
L’article R 138-2, paragraphe I, fixe désormais dans son 2°, de façon limitative, quels sont ces travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives :

« a) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs ;
« b) Pose ou remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
« c) Equilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
« d) Mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées ».

Le a) renvoie au changement des menuiseries (fenêtres et portes fenêtres) et des volets, dans la mesure, pour ces derniers, où leur installation est complémentaire du changement des menuiseries. Le b) renvoie en particulier aux robinets thermostatiques. Enfin, le d) renvoie aux dispositifs d’individualisation des frais de chauffage et aux compteurs divisionnaires d’eau chaude sanitaire.
L’article R 138.3 précise : « dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux ».

Précision sur l'accès des entreprises aux parties privatives

Remarquons par ailleurs que l'article 9 de cette loi stipule que : "si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives" de certains travaux "régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale", dont les travaux d'intérêt collectif d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, réalisés sur les parties privatives.

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