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Fonds propres et fonds de travaux

Il est toujours préférable, dans la mesure du possible, de prévoir un certain apport personnel pour le financement des travaux.
Épargne individuelle ou collective (grâce au fonds de travaux au niveau de la copropriété) permettent en effet un paiement comptant qui évite parfois le recours à l'emprunt (démarche auprès des banques parfois longue, frais administratifs et/ou financiers, suivi dans le temps, etc.) et s'avère être une opération rentable.

La rénovation énergétique est un placement financier rentable

Utiliser une partie de son épargne personnelle, quand elle existe, pour financer (tout ou partie de) sa quote-part de travaux de rénovation énergétique constitue une excellente opération : plus rapide et plus facile à mobiliser qu'un emprunt et moins coûteux, elle est également rentable. Voici un petit calcul de "coin de table" pour fixer les idées.

Une quote-part de l'ordre de 20 000 € correspond environ, pour un appartement moyen (65 m²), à une rénovation énergétique permettant des économies d'énergie de l'ordre d'au moins 40 %, soit une dépense évitée d'environ 300 à 400 € par an (1.5 à 2 % de l'investissement), voire davantage. La même somme placée sur un livret A rapporte 0.75 % en 2017, soit 150 € d'intérêt. L'investissement dans une rénovation énergétique s'avère ainsi plus rentable qu'un livret A, même si la somme ainsi placée est immobilisée (et donc indisponible pour d'autres dépenses) jusqu'à la vente du logement (elle est alors "récupérée" sous forme de plus-value). D'autant plus que la dépense évitée augmente chaque année grâce à l'augmentation du coût de l'énergie et qu'elle ne risque ni d'être taxée (impôt sur le revenu ou contributions sociales) ni d'être soumise aux "aléas de santé" des banques.

Le fonds de travaux pour anticiper et lisser les dépenses d'investissement dans le temps

Depuis le 1er janvier 2017 (et conformément à l'art. 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, modifiant l’art. 14-2 de la loi de 1965), les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux pour faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements et à ceux décidés en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires.

Ce fonds de travaux est obligatoire : le syndicat des copropriétaires n’a donc pas à se prononcer (en assemblée générale) sur la mise en place de ce fonds de travaux, ni sur son montant minimal (fixé par la loi à 5 % du budget prévisionnel), mais seulement sur le niveau de dépassement du montant minimal.
Il existe cependant deux possibilités d’exemptions. Elles concernent :

  • les copropriétés de moins de 10 lots, qui peuvent décider de ne pas constituer de fonds de travaux par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires en assemblée générale ;
  • les copropriétés dont le diagnostic technique global a été réalisé et montre qu’il n’est pas nécessaire de réaliser des travaux pendant 10 ans.

Ce fonds est financé par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Cette cotisation est payée de la même façon que les provisions du budget prévisionnel. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Il n’y a donc aucun remboursement possible du syndic en cas de vente d’un lot. Mais rien n’empêche le vendeur et l’acquéreur de convenir d’un remboursement.

Depuis le 1er juillet 2010 (loi n° 2010-737, article 60), les syndicats de copropriétaires peuvent ouvrir un livret A, dont le plafond est de 76 500 € (mais la capitalisation des intérêts peut porter le solde du livret au-delà de ce plafond). La décision est prise par l'Assemblée Générale, à la majorité de l'article 24.

Pour aller plus loin

Article de l'ARC (Association des Responsables de Copropriété - Paris) : L'ARC, le fonds travaux et le P.E.C. (Plan d’Épargne Copropriété) (juillet 2014).

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