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Fonds propres et fonds de travaux

Il est toujours préférable, dans la mesure du possible, de prévoir un certain apport personnel pour le financement des travaux.
Épargne individuelle ou collective (grâce à un éventuel fonds de travaux au niveau de la copropriété) permettent en effet un paiement comptant qui évite parfois le recours à l'emprunt (démarche auprès des banques parfois longue, frais administratifs et/ou financiers, suivi dans le temps, etc.) et s'avère être une opération rentable.

La rénovation énergétique est un placement financier rentable

Utiliser une partie de son épargne personnelle, quand elle existe, pour financer (tout ou partie de) sa quote-part de travaux de rénovation énergétique constitue une excellente opération : plus rapide et plus facile à mobiliser qu'un emprunt et moins coûteux, elle est également rentable. Voici un petit calcul de "coin de table" pour fixer les idées.

Une quote-part de l'ordre de 20 000 € correspond environ, pour un appartement moyen (65 m²), à une rénovation énergétique permettant des économies d'énergie de l'ordre d'au moins 40 %, soit une dépense évitée d'environ 300 à 400 € par an (1.5 à 2 % de l'investissement), voire davantage. La même somme placée sur un livret A rapporte 1.25 % par an d'intérêt, soit 250 € (en 2014). L'investissement dans une rénovation énergétique s'avère ainsi plus rentable qu'un livret A, même si la somme ainsi placée est immobilisée (et donc indisponible pour d'autres dépenses) jusqu'à la vente du logement (elle est alors "récupérée" sous forme de plus-value). D'autant plus que la dépense évitée augmente chaque année grâce à l'augmentation du coût de l'énergie et qu'elle ne risque ni d'être taxée (impôt sur le revenu ou contributions sociales) ni d'être soumise aux "aléas de santé" des banques.

Le fonds de travaux pour anticiper et lisser les dépenses d'investissement dans le temps

Le fonds de travaux est une réserve financière que le syndicat de copropriétaires se constitue au fil du temps, de façon à disposer d'une trésorerie quand se présentent des travaux d'une certaine ampleur. L'expérience montre que l'existence d'un fonds de travaux facilite considérablement les décisions de travaux.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de travaux pour les copropriétés, à hauteur d'au minimum 5 % du budget annuel. Il faut cependant attendre la publication d'un décret pour en connaître précisément les modalités.

Depuis le 1er juillet 2010 (loi n° 2010-737, article 60), les syndicats de copropriétaires peuvent ouvrir un livret A, dont le plafond est de 76 500 € (mais la capitalisation des intérêts peut porter le solde du livret au-delà de ce plafond). La décision est prise par l'Assemblée Générale, à la majorité de l'article 24.

Pour aller plus loin

Le guide édité par l'ARC (Association des Responsables de Copropriété - Paris) : L'indispensable fonds travaux, comment bien le mettre en place ? (octobre 2012).

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