La première modalité (qui n'exclut pas la seconde) s’impose uniquement aux « bâtiments privés résidentiels » énergivores. Les dispositions de la seconde modalité s’appliquent « aux bâtiments à usage d’habitation, de bureau, de commerce, d’enseignements ainsi qu’aux hôtels ». Dans les deux cas, les copropriétés sont donc visées.

Une « rénovation énergétique » avant 2025 pour les bâtiments privés résidentiels énergivores

Selon l’article 5 de la Loi de Transition Énergétique, « avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l'objet d'une rénovation énergétique ».
Cette obligation semble (raisonnablement ?) s’appliquer aux logements classés F et G sur l'échelle de l’étiquette énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En effet, un certain nombre de points ne sont pas précisés :

• à quel(s) type(s) d’usage(s) cette énergie correspond-elle : le chauffage seul ? le chauffage et l’Eau Chaude Sanitaire (voire en plus la climatisation éventuelle, comme dans le DPE) ? le chauffage, l’ECS, la climatisation éventuelle, l’éclairage et le fonctionnement des auxiliaires de ventilation-chauffage (comme dans la réglementation thermique pour la construction neuve) ?
• de quels m² s’agit-il ? Les m² habitables (comme pour le DPE) ou les m² de la réglementation thermique pour la construction neuve (SHON-RT) ?

Malgré ces imprécisions, peu de copropriétés (sauf parmi celles disposant d’un chauffage électrique) sont concernées.
Pour celles qui le sont, la loi ne donne cependant absolument aucune précision sur ce qu’entend le législateur par « rénovation énergétique » : une obligation de moyens (lesquels ?) ou une obligation de résultat (lequel ?) ?

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Une isolation thermique des façades et des toitures à certaines étapes de la vie du bâtiment

Certains bâtiments ne sont pas concernés par l’obligation d’isoler les façades et les toitures. Il s’agit de :

1. ceux construits après 2001 ;
2. ceux dont les façades et toitures (ou planchers hauts du dernier niveau habité) ont été isolés après 2008 ;
3. ceux ayant fait l’objet d’un audit énergétique (de moins de 10 ans) ayant démontré que l’isolation n’était pas opportune ;
4. ceux dont les travaux d’isolation nécessitent des travaux de désamiantage ;
5. ceux dont les travaux de ravalement de façades ou de réfection de toiture pour lesquels « le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux » a été signé avant le 1er janvier 2017.

Hormis ces cas, le Code de la Construction et de l’Habitation est désormais clair :

• « Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique » (art. R 131-28-7) ;
• « Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé » (art. R 131-28-8).

Ainsi, l’obligation ne s’impose qu’à certaines occasions de la vie du bâtiment, qui en constituent le facteur « déclenchant ». La réglementation prévoit cependant des cas de dérogations, lorsque l’isolation « n’est pas réalisable techniquement ou juridiquement, ou lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ». Voir notamment ci-dessous notre fiche et le guide de l'ADEME.

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