Quelles copropriétés sont concernées ?

Sont concernées les copropriétés en chauffage collectif qui répondent aux spécificités suivantes (au sens de l'article R241-6) :

> Sur le plan technique : mesurer et moduler la chaleur

• L’installation (« pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ») des compteurs individuels (CET) dans un premier temps, ou des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) dans un second temps, doit être techniquement possible.
  
  

  

  Schéma individualisation frais de chauffage

  
  
  
• De même, il doit être techniquement possible « de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif » ;
  
  
• Selon l’arrêté du 27 août 2012 modifié par l'arrêté du 6 septembre 2019, les immeubles « pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels [ou des répartiteurs de frais de chauffage], pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels » :
  
  

  Impossibilité d'installer des CET (compteurs d'énergie thermique)	Impossibilité d'installer des RFC (répartiteur de frais de chauffage)
  la distribution de chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots	-
  l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local
  l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série)
  l'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles
  l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur
  l'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage

  
  
• À défaut de relever d’une catégorie prévue par les textes, l’impossibilité technique d’installer des CET ou des RFC devra être justifiée par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, par l’établissement d’une note justifiant de cette impossibilité technique.
  
  
• Lorsqu’elle concerne les RFC, « cette note expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement ».

> Sur le plan énergétique : consommation de chauffage > 80 kWh/m²/an

La surface à considérer est la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

> Sur le plan économique : coût non excessif

L'individualisation des frais de chauffage (par CET ou RFC) ne doit pas entraîner un « coût excessif au regard des économies d'énergie susceptibles d'être réalisées ».

Ce « coût excessif » doit, le cas échéant, être justifié par une note établie par le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic), exposant en outre, dans le cas des RFC, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement (le cas échéant).

> Justifier l’impossibilité technique ou le coût excessif

La note justifiant de l'impossibilité technique ou du coût excessif de l'installation de compteurs individuels, ou de répartiteurs de frais de chauffage, contient :

• soit la justification de l'impossibilité technique au regard du tableau ci-dessus ;
• soit la justification de l'absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II de l’arrêté du 27 août 2012 ;
• le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l'individualisation des frais de chauffage.

Pour ce qui concerne les méthodes alternatives, la note justifie leur utilisation en indiquant le principe de détermination de la quantité de chaleur, contenant a minima la méthode de calcul utilisée.

En pratique : que faire dans quel ordre ?

Il revient au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de s'assurer que l’immeuble comporte une installation répondant à cette obligation (cf art. L241-9). Il est bien sûr nécessaire qu’il vérifie au préalable que la copropriété est bel et bien concernée (cf. ci-dessus). Dans la pratique voici les 5 étapes à respecter :

1. Calculer le niveau de consommation annuelle de chauffage

« Pour […] déterminer la consommation de chauffage […] de l'immeuble, le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires au chauffage […] de l'immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La part des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires à la production d'eau chaude sanitaire ainsi déduite doit être représentative de la consommation réelle d'eau chaude sanitaire de l'immeuble.

L'annexe I de [l’arrêté du 27 août 2012] précise les modalités de réalisation du calcul de la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années ».

2. Établir un calendrier

En effet, selon l’art. R241-10 du Code de l’énergie :

• « les immeubles [concernés] dont les valeurs de consommation de chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m²/an » doivent désormais être équipées des appareils mentionnés ci-dessus ;
  
  
• pour les immeubles dont les valeurs de consommation de chauffage sont supérieures à 80 kWh/m²/an (tout en restant donc inférieures à 120 kWh/m²/an), la mise en service de ces appareils doit avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020.
  

À noter qu'« avant toute installation des [CET ou RFC], les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement » (cf. art. R241-9 du Code de l’énergie).

3. Voter en assemblée générale des copropriétaires

Lorsque la copropriété est soumise à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic doit inscrire « à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet » (art. 24-9 de la loi sur les copropriétés).

S’agissant de travaux obligatoires, le vote ne doit pas porter sur les travaux eux-mêmes, mais sur les modalités de leurs réalisation et d’exécution. La majorité permettant au vote de l’emporter est celle de l’article 24 de la loi sur les copropriétés : majorité des présents et représentés.

4. Organiser la relève des appareils, au moins une fois par an

Il revient au syndic de (faire) procéder aux relevés des appareils de mesure au moins une fois par an.

Les relevés « doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs », par télérelève dès leur installation pour les appareils mis en place à partir du 25 octobre 2020, et pour l’ensemble des appareils à partir du 1er janvier 2027 (art. R241-11).

5. Transmettre les informations aux copropriétaires

Il revient au syndic d'assurer la communication des informations aux copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic envoie chaque année au propriétaire de chaque local qui l'adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire (s), le cas échéant :

• Un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage dudit local.
  
  
• Sur ce relevé figureront en outre des indicateurs de suivi de sa consommation. Il s'agit, a minima, de :
  
  
  • la consommation d'énergie pour le chauffage du local pour la même période de l'année précédente, si elle est disponible, et de
  • la consommation d'énergie moyenne pour le chauffage l'ensemble de l'immeuble.
  • Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l'installation de chauffage de l'immeuble.

Par ailleurs, la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années est affichée dans les parties communes de l'immeuble.

Le décret du 20 juillet 2020 est venu renforcer l’information aux occupants sur leurs consommations d’énergie, pour les copropriétés soumises à l’individualisation des frais de chauffage.

Une note d’information doit dorénavant être transmise annuellement à chaque copropriétaire par le syndic pour détailler sa consommation énergétique de chaleur (chauffage), d’eau chaude sanitaire et le cas échéant de refroidissement. Elle est envoyée avec la convocation de l’assemblée générale d’approbation des comptes. Il est recommandé d’y joindre les modalités de calcul des charges de chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement, mais ce n’est pas obligatoire. Cette note est complétée par une évaluation des consommations transmises à une fréquence qui va augmenter progressivement : Du 25 octobre 2020 au 1er janvier 2022 : tous les 6 mois par défaut ou tous les 3 mois à la demande du copropriétaire, À partir du 1er janvier 2022 : mensuellement. Les propriétaires bailleurs ont à leur tour l’obligation d’envoyer ces informations à leurs locataires, un mois avant la régularisation des charges.

Répartition des frais de chauffage

Conformément à l'article R. 241-12, « les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés :

• d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et,
  
  
• d'autre part, en autres frais de chauffage ».

Les frais de combustibles (gaz, bois fioul) ou d’énergie (réseau de chaleur)

Il s’agit de la part proportionnelle à la quantité d’énergie consommée.

Ils sont répartis entre les locaux desservis, en distinguant :

• des frais communs, obtenus en multipliant le total des dépenses de combustibles ou d’énergie par 0,3.
  
  « Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils […] ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50, au moment de l'installation de ces appareils, est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires […] peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
  [Ces] frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu ».
  
  
• des frais individuels, obtenus « par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs, [puis répartis] en fonction des indications fournies [par les CET ou RFC (ou autre méthode, le cas échéant)], les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte » *.
  
  

* Il est possible (voire recommandé) d'intégrer des facteurs de correction d’exposition pour prendre en compte des situations thermiquement défavorables : logements situés au nord bénéficiant de moins d'apports solaires, logements au dernier étage souffrant de déperditions thermiques plus importantes par la toiture, etc.

L’individualisation des frais de chauffage ne porte donc de fait que sur 70 % des consommations individuelles, pour les installations récentes et à venir.

Les autres frais de chauffage

Il s’agit des « frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage [*] et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs ».

* y compris les frais de contrats de maintenance P2 et P3 le cas échéant.

On peut également y ajouter les frais d’abonnement au contrat de fourniture de combustibles ou d’énergie.

Ils sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Les sanctions en cas de non-respect de la loi

La loi prévoit un processus de contrôle de cette obligation et une sanction en cas de manquement (art. L242-2 à L242-4).

La copropriété (représentée par son syndic) peut ainsi être amenée à fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant qu’elle en est dispensée, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête.

En cas de manquement à l’obligation d'individualisation, l’autorité administrative met la copropriété en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse à la requête initiale dans le délai d'un mois ou lorsque l'intéressé ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, « l'autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu'à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement ».

Au-delà du montant de la sanction pécunière (que d’aucuns jugeront manifestement disproportionné), il faut remarquer que la sanction, le cas échéant, ne tombe pas brutalement sans avertissement. L’administration laisse ainsi à la copropriété la possibilité, pendant un certain temps, de se conformer à la loi.

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